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淺析商品房買賣合同中交付房屋規劃用途性質變更的法律責任


朱建軍 徐以梅

摘要:我國經濟處于快速發展的階段,在國家政策鼓勵下第三產業如雨后春筍般涌現,因而市場對商業用房需求隨之增大,但對“商業用房”概念的理解不同,導致交房時出現規劃用途性質變更從而引發爭議。

關鍵詞:商業用房 辦公用房 違約責任

商業用房有廣義和狹義之分,廣義的商業用房是指房地產公司開發的用于從事商業和為居民生活服務所用的房屋如各類商店、飲食店菜場、理發店、浴室、旅社、招待所等,以及辦公用房,如寫字樓等,還包括車庫等;狹義的商業用房僅指從事商業和為居民生活服務所用的房屋不包含辦公用房,一般指底層臨街的房屋。辦公用房通常是指企業、事業、機關、團體、學校、醫院等單位的辦公用房屋。在實際中由于對兩者概念范圍的理解不同及對該概念缺乏效力層次較高、較為明確的法律,容易出現商品房買賣合同中交付房屋規劃用途性質變更,即未依合同約定交付規劃用途為商業的房屋而交付規劃用途為辦公的房屋,其中的違約與否,責任認定等是比較棘手的問題,本文結合相關案例對商品房買賣合同中交付房屋規劃用途性質變更的法律責任問題做一淺要分析。

案例:A與B房地產開發公司簽訂《商品房買賣合同》一份,合同約定B房地產開發公司向A交付規劃用途為“商業”的房屋,合同簽訂后A依約向B房地產開發公司履行付款義務,交房時B房地產開發公司向A交付《房屋產權初始登記證》記載房產規劃用途為“辦公”的房屋。A認為“辦公”用途與“商業”用途是兩個明顯不同的概念,使用功能也完全不同,B的行為已經構成違約;B則認為根據國家相關部門的對商品房相關分類的規定和當地發改委的核準決定,商業經營用房和商業辦公用房均屬于“商業用途”并沒有違約,雙方就此發生爭議。筆者認為該案件的關鍵點主要集中在以下幾方面:

1、房地產開發公司向購房者交付規劃用途為“辦公”的房屋是否構成違約?

有人認為房地產開發公司的行為并不構成違約,理由為:交付房屋所處地塊的《國有土地使用權出讓合同》載明,該土地用途為“商業”用地,根據國家相關部門對商品房相關分類的規定和當地發改委的核準決定,商業經營用房和商業辦公用房均屬于“商業用途”,辦公用房屬于商業用房大范圍下的子概念,因此交付規劃用途為“辦公”用房的行為并不構成違約。

筆者認為交房者的行為已經構成違約,理由為:依據國家《土地利用現狀分類標準》及《城市用地分類與規劃建設用地標準》的規定,“商服用地”及“商業服務業設施用地”為一級概念,其下既包括用于經營辦公使用的“商務金融用地”、“商務設施用地”這類二級概念,包括除用于經營辦公外的其他二級概念,“辦公”屬于“商業”中的一類,是兩個完全不同的概念。房地產開發公司交付“辦公”用房其使用范圍明顯小于合同約定的“商業”用房,限制了購房人使用房屋的選擇權,房地產開發公司的行為已經構成違約。

對上述問題會形成兩種截然不同的觀點,在于對“商業“概念的大范疇與小范疇的理解不同。法律作為規范社會的一種秩序規則,服務于大眾,依靠社會公眾的理解和支持得以有效的運行,因此除法律對相關概念有明確的規定外,在法律的解釋中應從公眾一般認識出發。對于案例中出現的”商業“用途的范疇理解除參照國家的相關法律規定外,也應從社會公眾的一般認識認定?!吨袊ど蹄y行商業用房貸款管理辦法》第2條規定:商業用房貸款(以下簡稱貸款)是指貸款人向借款人發放的購置自營商業用房和自用辦公用房的貸款。從其該條規定亦可以看出將商業用房和辦公用房作為兩個不同的概念理解,并沒有將辦公用房納入商業用房的大范圍內。同時《北京市住宅配套商業服務業用房規劃建設使用管理辦法》第2條規定:本辦法所稱商業服務業用房,是指與住宅配套的副食店、菜蔬店、菜市場、食品店、糧店、小飯鋪、飯館、小百貨店、綜合百貨商場、五金交電商店、服裝店、服裝加工部、中西藥店、浴池、理發店、洗染店、照相館、彈花門市部、自行車修理部、綜合修理部、日用雜品商店、物資回收站、書店等商業服務業門店營業用房(以下簡稱商業用房)。通過上述兩個“管理辦法”可以明顯看出對商業用房的理解社會主體的通常理解為狹義的商業用房概念即商業用房中并不包含辦公用房。在上述案例中雙方合同約定的規劃用途為“商業”的用房應為狹義的商業用房概念,房地產開發公司交付規劃用途為“辦公”的用房已經明顯違約。

2、是否應支持購房者要求交付規劃用途為商業的《房屋產權初始登記證》的要求?

對于該問題同樣有贊同者與反對者兩種不同的觀點,贊同者認為應當支持該請求,要求交付規劃用途為商業的房屋產權初始登記。理由為:根據購房當地的城市房屋權屬登記條例相關規定,出售人應當向買受人交付初始的登記證,這也是基于主合同買賣關系所產生的附隨義務,所以應當支持購房者者的要求。

筆者認為該問題的關鍵不在于初始登記證在誰的手中,房地產開發公司是否應交付初始登記證,因為初始登記證是辦理房產登記過戶手續所需要的,如果由購房者辦理房產登記過戶手續則房地產開發公司應當交付初始登記證。問題關鍵在于房地產開發公司是否應當取回之前交付的記載房產規劃用途為“辦公”的初始登記證,而重新交付規劃用途為商業的《房屋產權初始登記證》。筆者對于該問題則持有不同的觀點,《房屋產權初始登記證》的核發、變更等是行政主管部門的一項具體行政行為,有權核發、變更或注銷登記證的行為主體是行政主管機關而非房地產開發公司或法院。如果以司法形式支持購房者的要求實際已經超出房地產開發公司的權利及能力范圍,其二是事先以司法形式對行政行為的預先確認,是司法越權的行為,有司法干預行政的嫌疑。對于房屋產權初始登記證內容的變更與否、變更具體內容屬于行政權,不能以司法權取代行政權,因此房者要求交付規劃用途為商業的《房屋產權初始登記證》的要求并不應該支持。

3、如果房地產開發公司的行為構成違約,違約金的數額如何確定?

當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合合同約定的,應當承擔繼續履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任。當事人可以在法定范圍內對違約責任相關問題進行約定,一方違約另一方可以依據雙方約定要求承當違約責任,這是契約自由、意思自治的體現,所以在上述案件中房地產開發商構成違約其承擔違約責任是毋庸置疑的,關鍵在于違約金額的確定。合同法第113條規定:“當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定,給對方造成損失的,損失賠償數額應當相當于因違約所造成的損失,包括合同履行后可以獲得的利益,但不得超過違反合同一方訂立合同時遇見到或者應當預見到的因違反合同可能造成的損失?!笨梢娺`約金的承擔應當以實際的損失為限?!凹s定的違約金低于造成的損失的,當事人可以請求人民法院或者仲裁機構予以增加;約定的違約金過分高于造成的損失的,當事人可以請求人民法院或者仲裁機構予以適當減少?!备鶕傻囊幎ㄟ`約金在實際操作中應結合實際損失予以考量。因此上述案件中房地產開發商所構成違約應承擔相應的違約責任,但不應該按照雙方對違約金的約定條款執行,應結合具體的實際情況及相應的損失證據予以具體確定。

上述整個案件看似復雜但主要核心在于解決商業用房概念的范圍問題,案件爭議看似是對概念的理解不同導致,其深層次是法律誠信問題。房地產開發商的行為是借助法律的模糊概念打擦邊球,從法律層面認定其行為不構成對對方當事人的欺詐,但確實是一種不誠信行為,折射出社會法制建設的信任危機,但相信隨著我國立法的不斷完善和公眾對法律的信仰不斷提升,打法律擦邊球的行為會越來越少,法治誠信的陽光終會照亮中國的法治建設之路。


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